De vastgoedsector lijkt niets te hebben geleerd van de jaren voor de crisis toen de prijzen ontspoorden. Deze pijnlijke conclusie trekt Dirk Anbeek als hij kijkt naar de prijsontwikkeling anno 2014.
Jaren van vastgoedmalaise hebben veel veranderd.
Maar één ding is volgens Wereldhave-topman Dirk Anbeek nog niet veranderd: de vastgoedmarkt is nog steeds een overspannen markt waar de prijzen veel te hoog zijn.
Toen Anbeek in 2012 aantrad als bestuursvoorzitter was Wereldhave in een crisis. Het vastgoedfonds moest dat jaar ruim 170 miljoen euro afboeken op zijn panden en zag zich genoodzaakt het dividend flink te verlagen.
De nieuwe topman gooide het roer resoluut om. Het vastgoed in de VS, het VK en Spanje werd verkocht en de schuldpositie werd flink teruggebracht. Volgens planning zou Wereldhave halverwege volgend jaar zijn groeiplannen bekendmaken.
Die nieuwe start blijkt al dit najaar te zijn ingezet. Anbeek maakte in oktober bekend dat Wereldhave zes Franse winkelcentra koopt van Unibail-Rodamco.
In Frankrijk ging dit jaar voor 21 miljard euro aan vastgoed over in andere handen, 10 procent meer dan in 2013. Doet u mee aan een nieuwe zeepbel?
"Wij hebben exclusief kunnen onderhandelen met Unibail. Ik denk dat als deze winkelcentra gewoon op de markt waren gekomen we waren geschrokken van de prijs. Daarmee wil ik niet zeggen dat Unibail niet voor een goede prijs heeft verkocht.
Er is nu al zoveel geld in de markt en 2015 lijkt nog extremer te gaan worden. Ik vraag me af of de sector iets geleerd heeft van 2006, 2007 en 2008. Het collectief geheugen in deze sector is heel kort. Een kanttekening daarbij is wel dat er in deze markt minder met schuld wordt gefinancierd dan in die jaren."
U zou eigenlijk pas over een halfjaar uw groeiplannen onthullen. Waarom heeft u dit versneld?
"Dat was een combinatie van zaken. De herstructureringsfase is afgerond en er staat nu een stabiele organisatie met sterk management. Dat bood ons de kans om serieus naar groeimogelijkheden te kijken als die zich zouden aandienen.
Vanaf begin dit jaar kregen we van onze grotere investeerders de vraag waar we wilden gaan groeien en wanneer? Dit is het antwoord."
U wilt dat Wereldhave doorgroeit naar 5 miljard euro aan vastgoed onder beheer. Zit daar ook een wens van investeerders achter?
"We krijgen van aantal internationale, met name Amerikaanse, investeerders terug dat ze het Europa vastgoed heel gefragmenteerd vinden. Ze hebben liever een overzichtelijk lijstje van vijf tot tien partijen met een verschillend profiel waarin ze kunnen investeren.
Wij willen een leidende partij worden voor middelgrote winkelcentra. Wil je ook op de lange termijn aantrekkelijk zijn op de kapitaalmarkt en als werkgever dan denk ik dat we richting die 5 miljard euro zullen moeten gaan."
Waarom kiest u voor Frankrijk, een land dat toch geldt als zieke broeder van Europa?
"We willen vooral groeien in landen die op lange termijn stabiele vooruitzichten hebben. Frankrijk past daar goed in. Op de korte termijn zal het land hervormingen moeten doorvoeren, maar op lange termijn is het een prima economie om in te investeren.
We hebben ook een heel grondige analyse gemaakt van de lokale situatie van deze winkelcentra. We betreden een andere sector in Frankrijk en dan kijk onderzoek je de zaken extra intensief om zeker te weten dat je goed zit."
U doet voor deze overname een beroep op beleggers. Het aantal aandelen neemt met bijna tweederde toe. Moeten aandeelhouders erop rekenen dat ze nog een keer om extra geld worden gevraagd als het bedrijf verder groeit?
"Voordat we weer een grote stap gaan doen moeten we eerst bewijzen dat we in Frankrijk kunnen groeien. Wij moeten een heel solide bedrijf zijn dat verantwoordelijk met het geld van de aandeelhouders omgaat.
We gaan niet in een keer van 2 naar 3 miljard euro eigen vermogen. Volgend jaar doet zich misschien de kans voor om een winkelcentrum in Nederland of België te kopen en dan zouden we dat kunnen financieren met een onderhandse plaatsing van aandelen.
Stel dat Frankrijk heel goed gaat en we kiezen ervoor om wel naar een nieuw land te gaan, dan sluiten we niet uit dat weer een claimemissie doen."
U werd in 2009 bestuurslid bij Wereldhave. In 2012 moest in totaal 170 miljoen worden afgeschreven op het vastgoed in de VS en het VK. Heeft u zien aankomen dat de waarderingen niet goed waren?
"Nee, dat kwam voor mij ook als een verrassing. De taxaties waren gedaan door professionele partijen. Het is duidelijk dat we bij iedere taxatieronde stevig in dialoog moeten met onze taxateur.
Dat is uiteindelijk een adviseur en het blijft een advies, het is onze verantwoordelijkheid dat de juiste waardes in de boeken staan."
Had u in de tijd dat u alleen bestuurslid was niet eerder en harder willen ingrijpen?
"In een bestuur ben je het natuurlijk niet altijd met elkaar eens, maar ik loop niet weg voor de keuzes die we toen hebben gemaakt. We hebben in die tijd al een aantal stappen gezet waarmee we meer focus kregen.
We kozen er onder meer voor om per land maximaal in een sector actief te zijn. De draai die we in 2009 al hadden ingezet is versneld door de tegenvallers in Amerika.
Achteraf was 2012 een goed moment om drastisch in te grijpen. Ik denk dat we er nu prima voor staan om een van beste beursgenoteerde vastgoedpartijen te worden."
Maar één ding is volgens Wereldhave-topman Dirk Anbeek nog niet veranderd: de vastgoedmarkt is nog steeds een overspannen markt waar de prijzen veel te hoog zijn.
Toen Anbeek in 2012 aantrad als bestuursvoorzitter was Wereldhave in een crisis. Het vastgoedfonds moest dat jaar ruim 170 miljoen euro afboeken op zijn panden en zag zich genoodzaakt het dividend flink te verlagen.
De nieuwe topman gooide het roer resoluut om. Het vastgoed in de VS, het VK en Spanje werd verkocht en de schuldpositie werd flink teruggebracht. Volgens planning zou Wereldhave halverwege volgend jaar zijn groeiplannen bekendmaken.
Die nieuwe start blijkt al dit najaar te zijn ingezet. Anbeek maakte in oktober bekend dat Wereldhave zes Franse winkelcentra koopt van Unibail-Rodamco.
In Frankrijk ging dit jaar voor 21 miljard euro aan vastgoed over in andere handen, 10 procent meer dan in 2013. Doet u mee aan een nieuwe zeepbel?
"Wij hebben exclusief kunnen onderhandelen met Unibail. Ik denk dat als deze winkelcentra gewoon op de markt waren gekomen we waren geschrokken van de prijs. Daarmee wil ik niet zeggen dat Unibail niet voor een goede prijs heeft verkocht.
Er is nu al zoveel geld in de markt en 2015 lijkt nog extremer te gaan worden. Ik vraag me af of de sector iets geleerd heeft van 2006, 2007 en 2008. Het collectief geheugen in deze sector is heel kort. Een kanttekening daarbij is wel dat er in deze markt minder met schuld wordt gefinancierd dan in die jaren."
U zou eigenlijk pas over een halfjaar uw groeiplannen onthullen. Waarom heeft u dit versneld?
"Dat was een combinatie van zaken. De herstructureringsfase is afgerond en er staat nu een stabiele organisatie met sterk management. Dat bood ons de kans om serieus naar groeimogelijkheden te kijken als die zich zouden aandienen.
Vanaf begin dit jaar kregen we van onze grotere investeerders de vraag waar we wilden gaan groeien en wanneer? Dit is het antwoord."
U wilt dat Wereldhave doorgroeit naar 5 miljard euro aan vastgoed onder beheer. Zit daar ook een wens van investeerders achter?
"We krijgen van aantal internationale, met name Amerikaanse, investeerders terug dat ze het Europa vastgoed heel gefragmenteerd vinden. Ze hebben liever een overzichtelijk lijstje van vijf tot tien partijen met een verschillend profiel waarin ze kunnen investeren.
Wij willen een leidende partij worden voor middelgrote winkelcentra. Wil je ook op de lange termijn aantrekkelijk zijn op de kapitaalmarkt en als werkgever dan denk ik dat we richting die 5 miljard euro zullen moeten gaan."
Waarom kiest u voor Frankrijk, een land dat toch geldt als zieke broeder van Europa?
"We willen vooral groeien in landen die op lange termijn stabiele vooruitzichten hebben. Frankrijk past daar goed in. Op de korte termijn zal het land hervormingen moeten doorvoeren, maar op lange termijn is het een prima economie om in te investeren.
We hebben ook een heel grondige analyse gemaakt van de lokale situatie van deze winkelcentra. We betreden een andere sector in Frankrijk en dan kijk onderzoek je de zaken extra intensief om zeker te weten dat je goed zit."
U doet voor deze overname een beroep op beleggers. Het aantal aandelen neemt met bijna tweederde toe. Moeten aandeelhouders erop rekenen dat ze nog een keer om extra geld worden gevraagd als het bedrijf verder groeit?
"Voordat we weer een grote stap gaan doen moeten we eerst bewijzen dat we in Frankrijk kunnen groeien. Wij moeten een heel solide bedrijf zijn dat verantwoordelijk met het geld van de aandeelhouders omgaat.
We gaan niet in een keer van 2 naar 3 miljard euro eigen vermogen. Volgend jaar doet zich misschien de kans voor om een winkelcentrum in Nederland of België te kopen en dan zouden we dat kunnen financieren met een onderhandse plaatsing van aandelen.
Stel dat Frankrijk heel goed gaat en we kiezen ervoor om wel naar een nieuw land te gaan, dan sluiten we niet uit dat weer een claimemissie doen."
U werd in 2009 bestuurslid bij Wereldhave. In 2012 moest in totaal 170 miljoen worden afgeschreven op het vastgoed in de VS en het VK. Heeft u zien aankomen dat de waarderingen niet goed waren?
"Nee, dat kwam voor mij ook als een verrassing. De taxaties waren gedaan door professionele partijen. Het is duidelijk dat we bij iedere taxatieronde stevig in dialoog moeten met onze taxateur.
Dat is uiteindelijk een adviseur en het blijft een advies, het is onze verantwoordelijkheid dat de juiste waardes in de boeken staan."
Had u in de tijd dat u alleen bestuurslid was niet eerder en harder willen ingrijpen?
"In een bestuur ben je het natuurlijk niet altijd met elkaar eens, maar ik loop niet weg voor de keuzes die we toen hebben gemaakt. We hebben in die tijd al een aantal stappen gezet waarmee we meer focus kregen.
We kozen er onder meer voor om per land maximaal in een sector actief te zijn. De draai die we in 2009 al hadden ingezet is versneld door de tegenvallers in Amerika.
Achteraf was 2012 een goed moment om drastisch in te grijpen. Ik denk dat we er nu prima voor staan om een van beste beursgenoteerde vastgoedpartijen te worden."
Gerelateerde artikelen