Wereldhave worstelt met een moeilijke markt voor zijn winkelcentra. Het kondigt een herstructurering aan, maar is uiteindelijk afhankelijk van externe factoren en de consequenties van keuzes die het in het verleden heeft gemaakt.
Wereldhave kondigde de reorganisatie vrijdag aan. Details werden niet gegeven, daarvoor is het wachten op de jaarcijfers, maar het gaat om een ‘substantiële’ herstructurering.
De directe aanleiding lijkt gelegen in de strijd die het bedrijf moet leveren om zijn winkels goed bezet te houden. Ook dalende vastgoedwaardes, in het bijzonder van zijn Finse winkelcentrum, het grootste in de portefeuille, zijn een kopzorg. Afgelopen najaar werd dit centrum uit de verkoop gehaald, omdat dit geen goede tijd is om het van de hand te doen.
De afwaarderingen blijven niet beperkt tot Finland. Ook in Nederland en België werd de waarde van de winkelcentra halverwege vorig jaar verlaagd. In totaal telde de afboeking toen op tot 61 miljoen euro. De drijvende kracht achter deze afwaarderingen is druk op de huren die weer een gevolg is van de nog steeds lastige omstandigheden in de retail.
Het is zoals gezegd niet duidelijk wat de nu aangekondigde herstructurering behelst. Zeker is wel dat het niet puur een kostenbesparingsoperatie kan zijn. Aan de kostenkant is namelijk niet zo veel te halen.
Wereldhave maakte in 2015 ruim 16 miljoen euro aan algemene kosten. Noch in verhouding tot de totale huurinkomsten van 185 miljoen euro, noch tot het direct resultaat van 136 miljoen euro, is dat een groot bedrag.
Het direct resultaat is de winst uit de verhuur van het vastgoed. Zelfs een besparing van 20 procent op de algemene kosten leidt tot niet meer dan een marginale verbetering van de winstgevendheid en het daarvan afgeleide vermogen om dividend uit te keren.
Die winstverbetering is vooral te halen aan de inkomstenkant. Dit is waarschijnlijk ook waar deze herstructurering over gaat. In de presentatie bij de halfjaarcijfers maakte Wereldhave al duidelijk waar de focus ligt: ‘occupancy, occupancy, occupancy’, oftewel alles draait om de bezettingsgraad.
Bestuursvoorzitter Dirk Anbeek gelooft erin dat de verhuurprestaties afhankelijk zijn van de prestaties van zijn mensen. In een interview met Effect eind 2014 zei hij dat de lat bij Wereldhave elk jaar omhoog gaat en dat wie niet mee kan komen afvalt. In het licht van deze managementopvatting moet de herstructurering worden gezien.
De vraag is natuurlijk hoeveel Wereldhave op eigen kracht kan doen. De bezettingsgraad stond eind september al boven de 95 procent. Er is ook een punt waarop resultaatverbetering alleen mogelijk is als de externe omstandigheden een steun in de rug geven.
Dat betekent wat betreft Finland dat de economie ten goede moet keren. Voor andere markten geldt dat de consument de weg moet blijven vinden naar traditionele winkelcentra.
Wereldhave heeft onder Anbeek heel bewust ingezet op middelgrote winkelcentra die de bevolking in hun directe omgeving bedienen. De aanname is dat deze winkelcentra ook in een wereld waarin online winkelen sterk groeit, bestaansrecht houden. Het is uiteindelijk deze strategische aanname die getoetst gaat worden.