22 april, 06:47
Vastgoedfonds Wereldhave zwalkt al tijden. Door de coronacrisis groeit de twijfel omtrent de uitvoerbaarheid van de nieuwe strategie met de dag. Tijd voor duidelijkheid.
Dat het dit jaar niet tot een fysieke aandeelhoudersvergadering komt bij Wereldhave zal het management van het vastgoedfonds niet echt erg vinden. Duidelijk is dat de onvrede onder Wereldhave-aandeelhouders aanzienlijk is.
Het concern moest vorig jaar honderden miljoen afboeken op vastgoed en de dividenduitkering schrappen. Nu kampt Wereldhave met winkeliers die huurpenningen weigeren over te maken.
De aandelenkoers van het concern, dat winkelcentra uitbaat buiten de grote steden in Nederland, België en Frankrijk, staat sinds 2016 structureel onder de boekwaarde van het eigen vermogen (net asset value).
Afgelopen weken is het dieptepunt bereikt. Op de koers van rond de 7 euro noteert een aandeel Wereldhave bijna 80 procent onder de boekwaarde van net geen 33 euro eind 2019. Het is een sterk signaal dat beleggers de boekwaardes niet vertrouwen en ook lijkt er weinig fiducie in de nieuwe strategie die topman Mathijs Storm in februari ontvouwde.
De belangrijkste pijler onder die strategie is de verkoop van meer dan een miljard euro aan vastgoed, voornamelijk in Frankrijk. De verkoopopbrengsten zijn hard nodig om schulden af te lossen en om de centra in Nederland op te lappen.
Gezien de huidige crisis is de grote vraag of Wereldhave deze activiteiten nog steeds tegen een fatsoenlijke prijs van de hand kan doen.
Deze en andere vragen heeft de VEB aan Wereldhave voorgelegd in aanloop naar de aandeelhoudersvergadering van vrijdag 24 april.
Lees de VEB brief aan Wereldhave.
Wereldhave heeft met meer problemen te kampen. Grote huurders als Inditex, H&M en C&A hebben laten weten voorlopig geen huur te willen betalen.
De terugval in huren zal op termijn onvermijdelijk leiden tot nieuwe afboekingen, waardoor de schuldgraad – kort gezegd leningen afgezet tegen de boekwaarde van het vastgoed – verder zal oplopen (nu circa 45 procent). In een scenario waarin de schuldgraad de 60 procent overstijgt, zal het concern bankafspraken schenden.
Bij de jaarcijferpresentatie was Wereldhave nog stellig dat een aandelenuitgifte niet aan de orde is. Het is de vraag hoe de in augustus vorig jaar benoemde ceo Mathijs Stom terugkijkt op deze uitspraak.
FBI status in gevaar?
In de brief komt ook aan de orde of de speciale fiscale status van Wereldhave overeind blijft nu het concern de dividenduitkeringen voor dit jaar heeft geschrapt. Die zogenoemde FBI-status is belangrijk voor Wereldhave omdat het fonds hierdoor vrijgesteld is van winstbelasting. Een belangrijke voorwaarde voor deze aparte status is dat – kort gezegd – binnen 8 maanden na sluiting van het boekjaar de hele fiscale winst uitgekeerd dient te worden aan beleggers.
Wereldhave geeft geen inzicht in de fiscale winst, maar het lijkt aannemelijk dat het concern voor augustus 2021 alsnog een flink dividend zal moeten uitkeren wil het de FBI-status niet kwijt raken. Het is echter de vraag of de balans een uitkering kan dragen.
- De VEB zal geen kwijting verlenen voor het gevoerde beleid van het bestuur in 2019 (“decharge”). De strategie van de in april vorig jaar vertrokken Dirk Anbeek om te concentreren op winkelvastgoed buiten de grote steden lijkt desastreus uit te pakken. Net als de dure aankoop van vastgoed in Frankrijk in 2014. Het huidige management zit nu in zijn maag met dit op het oog onverkoopbare vastgoed waardoor discutabel is of de strategie nog uitvoerbaar is. Ook zal de VEB tegen decharge van commissarissen stemmen omdat jarenlang te lankmoedig is opgetreden.
- De VEB vindt het ook ongepast dat bestuurders van Wereldhave een bonus kregen toegekend over boekjaar 2019 en zal tegen (de uitvoering van) het beloningsbeleid stemmen. Wereldhave keert onder meer een bonus uit omdat “boven budget” wordt gescoord op het criterium autonome huurgroei in de landen Frankrijk en België, terwijl de huurinkomsten hier de inflatie niet konden bijbenen. Bestuurders zouden eigenlijk moeten overwegen een
salarisoffer – minder vast salaris – te maken, zoals concurrent Unibail Rodamco onlangs aankondigde.
- In de brief worden ook vragen gesteld aan accountant KPMG. KPMG zal moeten uitleggen hoe het tot de conclusie heeft kunnen komen dat het vastgoed tegen “fair value” in de boeken staat.
- Het is verder opvallend dat Wereldhave – in tegenstelling tot in voorgaande jaren – geen mandaat aan aandeelhouders vraagt om onderhands aandelen te kunnen plaatsen. Vorig jaar lukt het Wereldhave niet deze machtiging langs de ava te loodsen (53 procent van de aanwezige aandeelhouders stemde tegen). Er was toen vrees voor een sterk verwaterende emissie.