VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

Circa 40 procent van de aandeelhouders stemde op de jaarvergadering tegen een machtiging voor NSI om extra aandelen uit te geven zonder voorkeursrecht. Het vastgoedfonds deed de stempunten af als formaliteit maar de luide tegenstem is een signaal dat NSI geen kapitaal moet uitgeven nu de aandelen tegen een fikse korting handelen.

Het spannende gedeelte is nu voorbij, zo stelde president-commissaris Luurt van der Ploeg ruim over de helft van de jaarvergadering woensdagmiddag nonchalant vast 

De rest van de agenda bestond slechts uit ‘formaliteiten’ die even afgehandeld moesten worden.   

De realiteit was juist dat na een tot dan toe tam verloop van de vergadering– waarin voorstellen over het dividend, de vaststelling van jaarrekening en het gevoerde beleid met Stalinistische percentages werden aangenomen het juist enerverend begon te worden.  

De kwinkslagen en vlotte grapjes konden nauwelijks verhullen dat Van der Ploeg ook al wel wist dat het spannend zou worden.  

NSI kwam namelijk zelf enkele weken voor de vergadering met een uitgebreide reactie op een advies van stemadviesbureau Glass Lewis. Die adviseur voor grote beleggers keerde zich tegen het geven van een emissiemandaat aan het NSI-bestuur.  

Van der Ploeg, naast president-commissaris van NSI financiële man van een onderdeel van VolkerWessels, las dit integrale bericht nog eens rustig voor ter vergadering. 

Zo wees het vastgoedfonds erop dat verlening van het mandaat dealzekerheid kan geven. Hierdoor kon NSI, naar eigen zeggen, in het recente verleden mooie deals sluiten. Het zou zelfs als winnaar uit een biedingsstrijd zijn gekomen zonder de hoogste prijs te bieden 

Ook NSIs geringe beurswaarde maakt de slagkracht voor overnames beperkt bij uitgifte van 10 procent extra aandelen (beurswaarde circa 700 miljoen euro). De verwachting is bovendien dat de schuldratio oploopt door geplande investeringen. Dat maakt investeren met bankleningen lastiger.  

Verder benadrukte NSI dat het slechts om een machtiging gaat. Er lagen nog geen concrete plannen om daadwerkelijk aandelen uit te geven.  

Eerlijk 
Aandeelhouders waren niet overtuigd. Veertig procent van de (virtueel) aanwezige aandeelhouders stemde tegen de machtiging om boven de gebruikelijke 10 procent nog eens 10 procent nieuwe aandelen te kunnen uitgeven. Bij zo’n emissie kan NSI bovendien bestaande aandeelhouders passeren.   

In een vraag van de VEB om een verklaring voor de forse tegenstem liet Van der Ploeg ‘in alle eerlijkheid’ weten dat het proxy-bureau een negatief stemadvies had gegeven.  

Glass Lewis zou volgens Van der Ploeg in een later stadium het stemadvies nog hebben gewijzigd maar dat heeft de stemuitslag niet veranderd. De voorzitter van het toezichthoudend college bezwoer de ‘aandeelhoudersdialoog levend te willen houden’.  

De VEB liet met een stemverklaring weten ook kritisch te zijn over het mandaat om ter discretie van het bestuur en waarschijnlijk tegen een korting op de beurskoers, nieuwe stukken onderhands bij grote beleggers te plaatsen.   

Doordat de beurskoers ruim 20 procent lager ligt dan de waarde van het vastgoed volgens de boeken  is de verwatering voor bestaande aandeelhouders bij een plaatsing  zeker als deze ook nog plaatsvindt tegen een korting op de beurskoers  navenant. 

Hierdoor dient een flinke afslag te worden genomen op het rendement op de investeringen die met het opgehaalde kapitaal worden gedaan om het daadwerkelijke rendement voor aandeelhouders te berekenen. 

En de rendementen op vastgoed in Amsterdam, de vijver waar NSI vooral in vist, zijn al niet om over naar huis te schrijven.  

Foute geschiedenis  
Gezien deze ongunstige uitgangssituatie bij vooral vastgoedfondsen lijkt niet meer dan logisch dat grote beleggers  al dat niet op advies van grote stemadviesbureaus als ISS en Glass Lewis  steeds meer tegen agendavoorstellen stemmen die faciliteren om aandelen uit te geven zonder voorkeursrecht voor zittende aandeelhouders 

Zo kreeg Vastned vorige week op de jaarvergadering helemaal geen goedkeuring voor een emissiemachtigingWereldhave, dat komende week haar jaarlijkse aandeelhoudersbijeenkomst houdt, gaat zeer omzichtig te werk en heeft het uitgiftemandaat ingeperkt van de gebruikelijke 20 procent tot 10 procent van de uitstaande aandelen.    

Maar bij NSI speelt nog een extra reden waarom president-commissaris Van der Ploeg wellicht niet al te veel nadruk wilde leggen op dit agendapunt. In 2013 gaf NSI via een onderhandse plaatsing voor 300 miljoen euro nieuwe aandelen uit waardoor het aandelenkapitaal verdubbelde. Alleen institutionele beleggers mochten toen inschrijven op de nieuwe stukken. Die werden tegen tientallen procenten korting op de beurskoers aangeboden.  

Vooral particuliere beleggers werden van deze emissie uitgesloten en zagen hun belang in de onderneming disproportioneel afnemen.

Door een wijziging van NSIs statuten na dit debacle is de machtiging tot uitgifte nu beperkt tot maximaal twee keer 10 procent van de uitstaande aandelen. Maar de aandelen kunnen nog steeds tegen een korting geplaatst worden.  

In de aandeelhoudersvergadering woensdag drong de VEB er op aan die korting zo veel mogelijk te beperken. Topman Stahli begreep het verzoek en gaf aan hier rekening mee te houden. Maar een absolute garantie kon de ceo niet geven 

Verder uit de AVA

Afgezien van de emissiemachtiging was de jaarvergadering vrij mat. De kantorenbelegger heeft zich goed staande gehouden in het pandemiejaar. Het wist bijvoorbeeld 98 procent van de verstuurde huurfacturen te innen, zag de leegstand niet oplopen en hoefde slechts beperkt af te waarderen op het vastgoed. Ook het dividend werd gehandhaafd. 

- De meeste vragen in de vergadering hadden betrekking op de aankoop van drie panden na balansdatum, waaronder het iconische Atlantagebouw in AmsterdamNSI werd niet alleen eigenaar van het Atlanta-gebouween al afgesloten huurcontract van 15 jaar met WeWork was ook bij de koop inbegrepen.  

Deze Amerikaanse flex-verhuurder raakte enige tijd geleden in opspraak vanwege onder meer verstopte schulden als gevolg van langjarige huurverplichtingen en dubieus gedrag van de oprichter-ceo. Toch maakte NSI-voorman Stahli zich weinig zorgen over wanbetalingen. Er zijn bankgaranties afgegeven en WeWork-obligaties handelen – weliswaar na een enorme koersval – weer boven pari, zo liet hij weten. ‘En mocht het pand ooit leeg komen te staan gaan we met 100 procent vertrouwen de markt op om het weer te verhuren’, aldus Stahli

Op meer buitenkansjes omdat scherp gefinancierde vastgoedondernemers door de pandemie vastgoed moeten verkopen, hoeven beleggers niet te rekenen. ‘Iedereen zat hier handenwringend op te wachten’, aldus Stahli. Maar er zijn heel weinig deals geweest omdat de kasstroom op peil bleef door overheidssteun en de lage rente. ‘In de regio’s waar wij actief zijn is zoveel vraag dat mocht sprake zijn een gedwongen verkoop er voldoende kopers zijn die de prijs opdrijven.’  


{{scope.count}} Reacties

{{comment.userName}}

{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy'}}

{{comment.body}}

Gerelateerde artikelen