VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

De afgelopen aandeelhoudersvergadering van Wereldhave was er voor het management één om niet snel te vergeten. Eén grootaandeelhouder kreeg het voor elkaar om twee voorstellen op de agenda weg te stemmen.

Voor de aanwezigen waren er twee vergaderingen: een vóór, en een ná de tegenstemmen.

Van Herk domineerde op de achtergrond
De aandeelhoudersvergadering (ava) verliep vrijwel normaal, totdat ‘een grote aandeelhouder’ bij een van de laatste agendapunten met 8,4 miljoen aandelen tegen de uitgifte van nieuwe aandelen stemde.

Dit 21-procentbelang was een meerderheid van stemmen, omdat de opkomst bij deze vergadering rond de veertig procent lag. Daarop trok het bestuur het volgende agendapunt – om bestaande aandeelhouders geen voorrang te geven bij een aandelenemissie – in. Dat dit niet de normale gang van zaken was, was voor alle aanwezigen kraakhelder. Het bestuur kwam zelf al snel met de verklaring dat ze wisten dat er één grootaandeelhouder tegen dit voorstel zou stemmen.

Verschillende aandeelhouders drongen vervolgens aan op verdere toelichting. Wat is er aan de hand? Waarom doet die aandeelhouder dit? Wat heeft hij daarover gezegd in gesprekken met het bestuur?

Het bestuur zat er zichtbaar mee in de maag en zei dat het hen ook niet helder was, maar dat ze er geen signaal in zagen of drukmiddel van die aandeelhouder om een bepaald doel te bereiken. Na herhaalde vragen van aandeelhouders, gaf het bestuur wel toe dat Van Herk (die niet bij naam genoemd werd en ook niet fysiek aanwezig was) ook bij andere vastgoedfondsen bekendstaat als een belegger die aandacht heeft voor het verlagen van kosten.

De recalcitrante aandeelhouder is dus de miljardair Aat van Herk. Een Rotterdamse vastgoedbelegger die zich ook bij Vastned roerde. Hoe dat tot nu toe heeft uitgepakt, is te lezen in dit artikel.

Voor buitenstaanders blijft ongewis wat de rationale is van dit stemgedrag van Van Herk. De grote aandeelhouder gaf geen stemverklaring af.

Het is voor beleggers wel goed om na te gaan voor wie dit machtsvertoon van Van Herk uiteindelijk voordelig is. De onvoorspelbaarheid van deze aandeelhouder vormt een extra risico voor het aandeel.

Ook in Wereldhaves ava: rente en boekwaarde
Winkelvastgoedfonds Wereldhave zit momenteel in een transformatie. Het winkelvastgoedbedrijf investeert onder de vlag van de Life Central-strategie hevig in de Nederlandse winkelcentra om deze relevant te houden in het tijdperk van e-commerce.

Vorige week schreven wij in aanloop naar de ava dat de verkoop van belangen in Frankrijk en rente zware thema’s zijn voor Wereldhave.

Het begon bij Hans Grönloh van KPMG, de accountant, die een heel andere invulling aan het begrip marktwaarde gaf dan beleggers. Vorig jaar gaf de accountant zijn fiat aan de jaarrekening en oordeelde hij dat de taxateurs en het bestuur van Wereldhave een ‘neutrale’ waardering hadden opgesteld van het vastgoed, zonder bevooroordeling naar boven of beneden. Toch werden medio vorig jaar vier winkelcentra in Frankrijk tegen een korting van 40 procent op de (door de accountant gecontroleerde) getaxeerde marktwaarde verkocht.

De accountant had enige moeite te verklaren waarom het gat tussen de ‘IFRS marktwaarde’ en de daadwerkelijke verkoopopbrengst zo substantieel was.

Het bestuur hielp de accountant een handje door toe te geven dat de Franse winkelcentra tegen lage waarderingen werden verkocht omdat Wereldhave de opbrengst nodig had. Later zeiden ze ook dat de laatste twee nog te verkopen centra wellicht pas over een jaar in de verkoop gaan en naar verwachting niet tegen dezelfde ‘kortingen’ verkocht zullen worden.

Over de gevolgen van een stijgende rente (zoals toegelicht in het artikel van vorige week) bestonden nog weinig zichtbare zorgen. Storm somde maatregelen op die hij kon nemen om de schuldgraad te drukken wanneer de waarde van het vastgoed zou zakken als gevolg van een rentestijging. Het verkopen van winkelcentra of de uitgifte van aandelen kwamen als voorbeelden voorbij. Hij wilde niet vooruitlopen op wat er met doelstelling van de schuldgraad (nu 35 tot 40 procent) zou gebeuren in dat geval.

Bij elke stemming viel op dat meer dan de helft van de stemmen (elk aandeel is een stem) onthoudingen betrof. Dat gold zelfs voor het dividend. 

Verder tijdens de AVA

- Het bestuur ontving een bonus voor de verkoop van vier Franse winkelcentra. Maar de bonus werd door de RvC wel gekort omdat deze verkoop met fikse korting op de boekwaarde ‘niet gunstig uitpakte voor aandeelhouders’. De VEB vatte het antwoord samen als “Het bestuur heeft heel erg z’n best gedaan en daarom verdienen ze deze bonus”, waarop Françoise Dechesne, de voorzitter van de beloningscommissie, ‘ja’ antwoordde.

- In de Nederlandse markt liggen de rendementen op winkelvastgoed hoger dan in België. Als er aankopen worden gedaan, dan zullen die waarschijnlijk tegen de geldende normale transactiewaarde gebeuren met een verhuurrendement van zo’n 7 procent (het vastgoed van Wereldhave zelf is op 6 procent gewaardeerd, iets duurder dus).

- Wereldhave gaf toe dat de stijgende kosten in de bouw een risico vormen. In de Life Central-strategie loopt Wereldhave ’het risico op 125 miljoen euro aan investeringen in de ombouw van centra die nog gedaan moeten worden.

- Het rendement op verbouwingen onder in de Life Central strategie mag niet onder de 6 procent zakken. Het kan dus gebeuren dat ombouwoperaties worden afgeblazen als het rendement erop slechts 5 procent bedraagt.



Wilt u reageren op bovenstaand artikel? Stuur dan een e-mail naar info@veb.net


Gerelateerde artikelen