Bij ECP lopen de zaken ogenschijnlijk op rolletjes. De eigenaar van winkelcentra in België, Italië, Frankrijk en Zweden kampt met weinig leegstand, ziet de huurinkomsten stijgen en heeft de herfinanciering van zijn dit jaar aflopende leningen rond. Ook kunnen aandeelhouders wederom een hoger dividend tegemoet zien.

Tijdens de aandeelhoudersvergadering (ava) eerder deze week (3 juni) in Amsterdam ging het bestuur verder in op de prestaties van het bedrijf: de vier belangrijkste punten op een rij.

1.   Geen wilde avonturen
ECP heeft al jaren een vastgoedportefeuille die schommelt zo net onder de 4 miljard euro. De helft daarvan bestaat uit de vijf grote flagship winkelcentra die ECP al geruime tijd uitbaat. De laatste grote aankoop was het Brusselse Woluwe Shopping in 2018. Andere vlaggenschipcentra in Parijs, Florence en Milaan zijn sinds de eeuwwisseling in handen van ECP.

Voor wilde avonturen lijken beleggers niet te hoeven vrezen. Tijdens de ava kreeg ceo Evert Jan van Garderen de vraag voorgelegd of ECP niet in navolging van Wereldhave via joint ventures nieuwe aankopen gaat doen. Door slechts een deel van een vastgoedobject te kopen, kan de portefeuille worden uitgebreid zonder dat er al te grote bedragen worden neergeteld. 

ECP heeft momenteel al twee van dergelijke constructies, zo verduidelijkte Van Garderen tijdens de bijeenkomst. De Passage du Havre in Parijs en Fiordaliso in Milaan zijn deels in handen van een partner. Maar op dit moment zijn er “geen concrete plannen” voor verdere samenwerkingen.
Een andere manier om nieuwe inkomstenbronnen aan te boren, zijn de aan- of verkoop van objecten. Voor wat betreft dergelijke ‘assetrotaties’ zitten majeure verkopen ook niet in de planning, zo werd duidelijk uit de antwoorden van cfo Roberto Fraticelli. “Voor elk winkelcentrum hebben we een business plan voor vijf tot tien jaar”. Fraticelli: “als we er alles uit hebben gehaald, denken we aan verkoop”.

2.   Winkelcentra opknappen loont ook
In plaats van forse aankopen denkt ECP nog meer uit zijn bestaande centra te kunnen halen. Zo heeft het bedrijf het afgelopen jaar Carosello in Milaan onder handen genomen. Een zevental huurders waaronder kledingketens Zara en H&M kregen een nieuwe (grotere) locatie binnen het winkelcentrum. De nieuwe winkels worden eerst grondig verbouwd, wat zorgt voor een modernere uitstraling. Het resultaat was direct zichtbaar: de omzet van winkeliers steeg in het laatste kwartaal van 2024 met 18 procent.

Voor de komende jaren zijn nog drie van deze remerchandising-projecten gepland, zo liet het bestuursduo de aanwezige aandeelhouders weten. Deze locaties zijn niet willekeurig gekozen; volgens Fraticelli zorgt “een trigger” ervoor dat “een stoelendans” op gang komt. In het winkelcentrum Collestrada, nabij Perugia, komt de “trigger” van supermarkt Coop, dat na drie jaar onderhandelen een aantal vierkante meters afstaat. Dit zorgt ervoor dat namen als Zara, H&M en Media World (Media Markt) allemaal kunnen verhuizen naar een nieuwe ruimte én er plaats vrijkomt voor een publiekstrekker pur sang als Primark.

Financieel directeur Fraticelli is tevreden met de verbouwingen van de winkelcentra. Het zorgt voor “meer bezoekers, meer omzet en hogere huren,” zo jubelde hij.

3.   Grote namen trekken met aantrekkelijke huurtarieven
Het voorbeeld van het Italiaanse Collestrada is niet uniek. De grote namen weten steeds beter de weg naar ECP te vinden. Sportmerken als Nike en JD Sports, en cosmeticabedrijf Rituals hebben de afgelopen vijf jaar hun vierkante meters in locaties van ECP meer dan verdubbeld.

ECP kiest bewust voor winkelcentra in welvarende gebieden als het noorden van Italië en de Franse grensstreek nabij Genève. Vaak dient een grote supermarkt als ‘anker’ voor de locatie, met daaromheen winkels en restaurants die een verdere trekpleister vormen.

Behapbare huur
Daarnaast probeert ECP winkels met een bepaalde aantrekkingskracht tegemoet te komen. “Je probeert winkeliers aan te trekken die je in een bepaalde locatie wilt hebben”, zo verduidelijkte Fraticelli. Daarbij accepteert de vastgoedbelegger soms een lage huuropbrengst met het oog op de lange termijn. De financieel directeur ging verder: “als de (fictieve) Fraticelli kledingwinkel 160 euro huur betaalt, heb je nog steeds liever Primark die 120 euro betaalt”. Het idee is dat de lagere initiële huur vervolgens stapsgewijs kan worden verhoogd.

Dat ECP niet het onderste uit de kan haalt is uit de cijfers af lezen. De Occupancy Cost Ratio (OCR) is daarbij een belangrijke maatstaf. Dit is het percentage van de omzet die een winkelier kwijt is aan huur en servicekosten. Bij ECP ligt dat percentage onder de 10 procent. Van Garderen noemde de OCR van het bedrijf “één van de laagste in de markt”.

Concurrent Klépierre – eigenaar van Hoog Catharijne in Utrecht – heeft een OCR van bijna 13 procent. Andere uitbaters van winkelcentra als Wereldhave en Unibail Rodamco Westfield rapporteren deze maatstaf niet.

4.   Gedeeld belang met huurders
De ogenschijnlijk soepele houding ten opzichte van de huurders komt niet voort uit liefdadigheid. Zo heeft ECP een belang bij een hoge bezettingsgraad. Leegstand straalt af op het hele centrum. “Zodra je zo’n 5 procent leeg staat, merken mensen dat snel,” aldus Van Garderen. De afgelopen vijf jaar heeft ECP zijn leegstand rond de 1,5 procent gehouden. Ter vergelijking: bij de eerdergenoemde Wereldhave, Unibail Rodamco Westfield en Klépierre lagen die percentages tussen de 3 en 7 procent.

Huur beweegt mee met omzet
ECP heeft op nog een manier baat bij succesvolle huurders: het hanteert voor zijn winkelcentra ook omzetafhankelijke huren (turnover rent). Het bedrijf profiteert dan mee als de omzetten van zijn huurders stijgen. Voor de vastgoedbelegger is dat een van de redenen dat het juist in zijn bestaande thuismarkten actief is. “In Nederland heb je die praktijk niet”, aldus de ceo. Het afgelopen jaar profiteerde de vastgoedeigenaar vooral van de omzet van Inditex-winkels (Zara, Massimo Dutti en Stradivarius) in Italië.

Op dit moment komt nog maar een marginaal deel van de huurinkomsten op deze wijze tot stand. Volgens het jaarverslag maakt de turnover rent bijna 5 miljoen euro van de 220 miljoen euro aan huuropbrengsten uit. Wel is er een opwaartse trend zichtbaar: dat getal lag enkele jaren geleden nog op minder dan 2 miljoen euro.

Een verdere stijging is noodzakelijk om voor groei te zorgen. De afgelopen jaren heeft ECP vanwege de hoge inflatie een flinke indexatie van de huren kunnen doorvoeren. Nu het prijspeil in Europa lijkt te stabiliseren – en ECP geen ambitieuzere groeiplannen zegt te hebben - is het bedrijf vooral afhankelijk van het succes van de huurders. Of zoals Van Garderen het verwoordde: “als het goed gaat met een huurder krijgen we een deel van de actie”. De keerzijde is natuurlijk dat als huurders minder lekker draaien in tijden van meer economische tegenwind, ECP minder omzetafhankelijke huur ontvangt. 

Omzetafhankelijke huurinkomsten stijgen gestaag

Bron: rapportages ECP. Bedragen in miljoenen euro’s.