VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

17 november 2010

Zwakke balans beperkt Homburg Invest enorm

  • Pagina printen
  • 0 Reageer op dit artikel
  • Stuur dit artikel door

    Vul hieronder het emailadres in van degene naar wie u dit artikel wilt doorsturen, en uw eigen emailadres in.

Ondanks grote problemen blijft Richard Homburg het zonnig in zien. De vastgoedmagnaat ziet de eerste tekenen van verbetering op de vastgoedmarkten. Het zwaar gefinancierde Homburg Invest kan een verdere marktkrimp niet hebben.

Altijd optimistisch is Richard Homburg, bestuursvoorzitter en grootaandeelhouder van het gelijknamige vastgoedfonds. Het persbericht lezend verloopt alles naar wens.

Onderliggend heeft het bedrijf grote problemen. Vooral de omvangrijke schuldenlast drukt zwaar op de vastgoedonderneming en beperkt de bewegingsvrijheid aanzienlijk. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de beurskoers gedecimeerd.

Homburg vraagt hulp beleggers
-Door de zware schuldenlast heeft Homburg moeite om de rente te betalen op obligaties die afgelopen jaren aan particuliere beleggers is verkocht. Homburg haalde voor meer dan 300 miljoen euro binnen door obligaties uit te geven met rentevergoedingen tot 7,25 procent.

-Homburg vraagt beleggers nu of zij akkoord gaan met vervroegde aflossing of vervanging door leningen met (voor hem) gunstiger voorwaarden.

-Ook is het mogelijk een deel van de obligaties om te zetten in zogenoemde Capital securities A. Homburg hoeft op deze leningen geen contante rente te betalen, maar kan uitkeren in preferente aandelen.

-Deze lening biedt wel minder rechten bij faillisement. omzetting kan extra kosten met zich mee brengen.


-Beleggers kunnen het aanbod tot vervroegde aflossing of omzetting van Homburg overigens gewoon weigeren.  

Afsplitsing vertraagd
Het is de voor de tweede keer dat Homburg Invest cijfers rapporteert nadat het de Canadese portefeuille een separate notering heeft gegeven aan de beurs van Toronto. Homburg Invest heeft de opbrengst van deze beursgang van 145,5 miljoen CAD (circa 106 miljoen euro) voornamelijk gebruikt om de schuldlast van 2,2 miljard CAD terug te brengen.

Volgens Richard Homburg is de verzelfstandiging van het Canadese vastgoed in het beursgenoteerde Homburg Canada REIT tot op heden een succes. De marktwaarde van het aandelenbelang dat Homburg Invest hierin nog aanhoudt (33,7 procentbelang) is sinds de beursgang namelijk gestegen.

Toch leverde de beursgang een fors boekverlies op van bruto CAD 151 miljoen omdat de boekwaarde bijna tweemaal hoger was dan de opbrengst. Hierdoor is het eigen vermogen verder afgenomen tot 100 miljoen CAD en bedraagt de solvabiliteit nog maar 4,3 procent.

Meerdere afsplitsingen staan nog op de agenda. Zo wil Homburg een aparte noteringen voor het West-Europese en Oost-Europese vastgoed. Aanvankelijk wenste Homburg het totale splitsingsverhaal eind dit jaar te hebben afgerond, maar dat zal zeker niet gehaald worden. Dat Richard Homburg toch tevreden is over de voortgang valt met dit alles moeilijk te rijmen.

Afsplitsing is vrijwel de enige weg om tot schuldreductie te komen, maar nieuwe boekverliezen kan de balans niet dragen. Verkoop van vastgoed tegen een goede prijs is nog altijd erg lastig. Zo was er geen nieuws over de te koop staande winkelpanden in de Amerikaanse staat Pennsylvania en Massachusetts.

Verkoop van aandelen Homburg Canada is ook geen optie omdat de boekwaarde van het gehouden belang is nog altijd flink hoger is dan de beurswaarde.

Positieve herwaardering
Gunstig voor de balans is dat in het derde kwartaal sprake is van een positieve herwaardering van het vastgoed van 13,5 miljoen Canadese dollar (CAD). In dezelfde periode vorig jaar werd nog 10,4 miljoen CAD op de portefeuille afgeschreven. Homburg ziet hierin een bewijs van de kracht van de eigen portefeuille en een terugkeer naar relatieve stabiliteit op de wereldwijde vastgoedmarkten. Bij de halfjaarcijfers stond deze zin ook in het persbericht te lezen.

Inkomsten onder druk
Er mag dan sprake zijn van een positieve herwaardering, de inkomsten uit het vastgoed staan onder druk. De vastgoedopbrengsten bedroegen in het derde kwartaal 27,4 miljoen CAD, tegen nog 41,3 miljoen CAD een jaar geleden. Deze forse daling kan worden toegeschreven aan het faillissement van de Duitse huurder Quelle en toegenomen leegstand in Europa in het algemeen. Dat is juist slecht nieuws voor de waarde van het vastgoed.

Ten slotte zijn de inkomsten behoorlijk gedrukt doordat de euro met liefst 14,5 procent in waarde is gedaald ten opzichte van de CAD, de rapporteringsvaluta.

Feitelijk is Homburg Invest nog steeds verliesgevend. De zogeheten Funds from operations, puur het resultaat uit de vastgoedportefeuille exclusief verkoopwinsten, bedraagt over het afgelopen kwartaal 2,5 miljoen CAD negatief. Vorig jaar was dat nog een winst van 2,9 miljoen CAD. Na negen maanden staat de teller op een verlies van 2,1 miljoen CAD (0,10 CAD per aandeel) tegen een positief cijfer van 10,3 miljoen CAD in 2009. 

Over 2009 keerde Homburg Invest geen dividend uit. Volgend jaar juni wordt een besluit genomen of er over 2010 wel een uitkering volgt. Daarvoor zal er toch eerste winst gemaakt moeten worden. Homburg Invest geeft een intrinsieke waarde per aandeel af van 4,98 CAD per aandeel, gelijk aan 3,62 euro. De beurskoers ligt daar fractioneel boven.
 

{{scope.count}}Reacties

Geef als eerste een reactie op dit artikel |
{{comment.userName}}
{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy HH:mm'}}

{{comment.body}}