Dat het niet goed ging met de kantorenportefeuille van VastNed O/I was al bekend. De eerstekwartaalcijfers tonen een verder verval. De fusie met NSI komt als geroepen.
De vastgoedjongens van VastNed hebben het (NSI) goed gespeeld.
Ondanks het feit dat de eigen beleggingsportefeuille zich dramatisch slecht ontwikkelt, hebben zij er uiteindelijk toch een nog iets hogere prijs uit weten te slepen.
Afwaarderingen
VastNed O/I zag het directe beleggingsresultaat (huurinkomsten minus exploitatiekosten) in het eerste kwartaal met liefst 20 procent dalen tot 5,3 miljoen euro (0,28 euro per aandeel).
VastNed O/I verloor per saldo huurders, waardoor de leegstand opliep van 16,5 procent tot boven de 20 procent. Rekening houdend met allerlei verstrekte ‘incentives' om huurders te binden, liggen de nieuw huurinkomsten gemiddeld 11,4 procent onder de oude huurniveaus.
Door de oplopende leegstand en de lagere huurafspraken was VastNed O/I wederom genoodzaakt de waarde van de kantoren lager in de boeken te zetten. Ditmaal gaat het om een afwaardering van 12,3 miljoen euro, waarmee nog eens 1,2 procent van de waarde van de portefeuille verloren is gegaan.
Onder intrinsiek
Het eigen vermogen per aandeel daalde daardoor verder tot 16,72 euro per aandeel. Volgens het fusievoorstel wordt voor elk aandeel VastNed O/I 0,897 aandeel NSI betaald.
Bij de huidige beurskoers van NSI van 14,92 euro komt dat neer op 13,48 per aandeel VastNed O/I. Daarboven komt nog een vergoeding voor het belang van VastNed O/I in het Belgische Intervest Offices, maar de totale betaling zal onder de intrinsieke waarde liggen.
Dat lijkt logisch, gezien de afkalvende waardeontwikkeling van de kantoren van VastNed. Aandeelhouders van het kantorenfonds mogen dan ook niet ontevreden zijn. VastNed O/I zou zelfstandig een onzeker toekomst tegemoet gaan.
Ratio
NSI verwacht door de schaalvergroting de bezettingsgraad te kunnen verhogen en betere deals te kunnen sluiten. Vooral dat eerste moet worden afgewacht.
Zowel VastNed O/I als NSI hebben kantoren van B-kwaliteit in bezit. Deze panden kennen hogere verwachte rendementen dan de dure A panden, maar zijn ook veel conjunctuurgevoeliger.
NSI zal denken wat leeg staat kan alleen maar beter worden, maar balanstechnisch loopt het in de toekomst wel degelijk kans op verdere afwaarderingen.
Winkelvastgoed
Zoals gebruikelijk gaat het beter met de winkelpanden van VastNed Retail. De leegstand blijft hier beperkt tot onder de 5 procent. Echter, ook van 17,1 miljoen euro tot 16,8 miljoen euro.
De verhuurmarkt voor winkels blijkt lastiger dan gedacht en vooral in Spanje ondervindt het vastgoedfonds druk op de huurprijzen.
Beleggers in vastgoed gaan in deze tijden niettemin voor meer zekerheid en prefereren winkelvastgoed boven kantoren. Gevolg is dat de rendementen op winkelbeleggingen dalen en VastNed Retail de portefeuille wat duurder in de boeken kon schrijven.
Risico en rendement
Met een mogelijk dividendrendement van circa 9 procent lijkt het fusieproduct VastNed O/I- NSI aantrekkelijk, maar de risico's zijn hoger. Circa 65 procent van het belegd vermogen van de combinatie is in kantoren belegd, waar de vooruitzichten ronduit slecht voor zijn.
Aan beleggers de keus: circa 5 procent dividendrendement op een retailfonds (bij VastNed Retail ligt dat iets hoger) of de mogelijke 9 procent op NSI-VastNed. NSI waagt het er in ieder geval op.
Ondanks het feit dat de eigen beleggingsportefeuille zich dramatisch slecht ontwikkelt, hebben zij er uiteindelijk toch een nog iets hogere prijs uit weten te slepen.
Afwaarderingen
VastNed O/I zag het directe beleggingsresultaat (huurinkomsten minus exploitatiekosten) in het eerste kwartaal met liefst 20 procent dalen tot 5,3 miljoen euro (0,28 euro per aandeel).
VastNed O/I verloor per saldo huurders, waardoor de leegstand opliep van 16,5 procent tot boven de 20 procent. Rekening houdend met allerlei verstrekte ‘incentives' om huurders te binden, liggen de nieuw huurinkomsten gemiddeld 11,4 procent onder de oude huurniveaus.
Door de oplopende leegstand en de lagere huurafspraken was VastNed O/I wederom genoodzaakt de waarde van de kantoren lager in de boeken te zetten. Ditmaal gaat het om een afwaardering van 12,3 miljoen euro, waarmee nog eens 1,2 procent van de waarde van de portefeuille verloren is gegaan.
Onder intrinsiek
Het eigen vermogen per aandeel daalde daardoor verder tot 16,72 euro per aandeel. Volgens het fusievoorstel wordt voor elk aandeel VastNed O/I 0,897 aandeel NSI betaald.
Bij de huidige beurskoers van NSI van 14,92 euro komt dat neer op 13,48 per aandeel VastNed O/I. Daarboven komt nog een vergoeding voor het belang van VastNed O/I in het Belgische Intervest Offices, maar de totale betaling zal onder de intrinsieke waarde liggen.
Dat lijkt logisch, gezien de afkalvende waardeontwikkeling van de kantoren van VastNed. Aandeelhouders van het kantorenfonds mogen dan ook niet ontevreden zijn. VastNed O/I zou zelfstandig een onzeker toekomst tegemoet gaan.
Ratio
NSI verwacht door de schaalvergroting de bezettingsgraad te kunnen verhogen en betere deals te kunnen sluiten. Vooral dat eerste moet worden afgewacht.
Zowel VastNed O/I als NSI hebben kantoren van B-kwaliteit in bezit. Deze panden kennen hogere verwachte rendementen dan de dure A panden, maar zijn ook veel conjunctuurgevoeliger.
NSI zal denken wat leeg staat kan alleen maar beter worden, maar balanstechnisch loopt het in de toekomst wel degelijk kans op verdere afwaarderingen.
Winkelvastgoed
Zoals gebruikelijk gaat het beter met de winkelpanden van VastNed Retail. De leegstand blijft hier beperkt tot onder de 5 procent. Echter, ook van 17,1 miljoen euro tot 16,8 miljoen euro.
De verhuurmarkt voor winkels blijkt lastiger dan gedacht en vooral in Spanje ondervindt het vastgoedfonds druk op de huurprijzen.
Beleggers in vastgoed gaan in deze tijden niettemin voor meer zekerheid en prefereren winkelvastgoed boven kantoren. Gevolg is dat de rendementen op winkelbeleggingen dalen en VastNed Retail de portefeuille wat duurder in de boeken kon schrijven.
Risico en rendement
Met een mogelijk dividendrendement van circa 9 procent lijkt het fusieproduct VastNed O/I- NSI aantrekkelijk, maar de risico's zijn hoger. Circa 65 procent van het belegd vermogen van de combinatie is in kantoren belegd, waar de vooruitzichten ronduit slecht voor zijn.
Aan beleggers de keus: circa 5 procent dividendrendement op een retailfonds (bij VastNed Retail ligt dat iets hoger) of de mogelijke 9 procent op NSI-VastNed. NSI waagt het er in ieder geval op.
Gerelateerde artikelen