Het zijn zware tijden en dat merken ze ook in vastgoedland. Wereldhave zal er dit jaar niet in slagen het resultaat op peil te houden. Het dividend zal dit jaar wel gehandhaafd worden, maar daar zijn grenzen aan.
De resultaten van het Haagse vastgoedfonds Wereldhave (portefeuille van 2,9 miljard euro) zaten net zo lekker in de lift. Wereldhave wist vorig jaar het resultaat op te voeren door wat scherper aan de wind te gaan zeilen. Dat effect is snel uitgewerkt omdat de rentelasten sneller oplopen dan de huurinkomsten.
Door de solvabiliteit wat te laten vieren zou Wereldhave kunnen profiteren van aantrekkelijke koopkansen. Dat is tot op heden uitgebleven. Desinvesteringen hebben de overhand.
Naast het uitblijven van investeringen, is ook de gemiddelde rente die Wereldhave moet betalen het afgelopen jaar gestegen van 2,4 procent tot 3,0 procent. Op zich nog altijd laag omdat Wereldhave ongeveer de helft van de schuld kort financiert. Dat zorgt dus ook voor sterkere fluctuaties.
Cijfers
Afgezien van bovengenoemde effecten hebben ook een eenmalig hogere beheerskosten ervoor gezorgd dat het directe resultaat (huurinkomsten minus kosten) een lichte daling laat zien.
Dit cijfer zakte van 57,8 miljoen euro (2,54 euro per aandeel) tot 57,4 miljoen euro (2,51 euro per aandeel). Door het keuzedividend over 2010 is overigens sprake van een winstverwatering van 2 cent per aandeel.
Het indirecte resultaat (herwaarderingen en boekwinsten/- verliezen) kwam uit op 4,8 miljoen euro negatief.
In Spanje (5 procent van de beleggingen) en de Verenigde Staten (25 procent van de portefeuille) heeft Wereldhave wat van de vastgoedwaarde moeten afboeken. De afwaardering bleef beperkt tot 0,2 procent van de totale portefeuille van Wereldhave.
Dividendstabilisatie
Voor geheel het jaar verwacht Wereldhave dat het directe resultaat zal uitkomen tussen 4,85 en 4,95 euro per aandeel. Dat is toch 5 procent minder dan vorig jaar.
Zoals een gedegen vastgoedfonds betaamt, voegt Wereldhave er wel aan toe dat het dividend gehandhaafd zal worden op de 4,70 euro die over 2010 is uitgekeerd.
De pay-out kan daardoor oplopen tot wel 97 procent. Dat is boven het ten doel gestelde uitkeringspercentage van 85-95 procent.
Bovendien komt zo de grens van dividendstabilisatie wel erg dichtbij. Het is immers niet aannemelijk dat Wereldhave meer dan 100 procent van het resultaat zal uitkeren.
Expansie
Ondanks de wens van koopjes te kunnen profiteren, zijn er in het afgelopen jaar zoals gezegd geen aankopen gedaan. Blijkbaar wordt er gewacht op geschiktere momenten.
Wereldhave wil op termijn 60 procent van het vastgoed in winkels belegd hebben. Dat ligt nu rond de 52 procent.
Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk hebben de voorkeur. Gezien de financiële onrust in Europa kan het wellicht geen kwaad het rustig aan te doen.
Door de solvabiliteit wat te laten vieren zou Wereldhave kunnen profiteren van aantrekkelijke koopkansen. Dat is tot op heden uitgebleven. Desinvesteringen hebben de overhand.
Naast het uitblijven van investeringen, is ook de gemiddelde rente die Wereldhave moet betalen het afgelopen jaar gestegen van 2,4 procent tot 3,0 procent. Op zich nog altijd laag omdat Wereldhave ongeveer de helft van de schuld kort financiert. Dat zorgt dus ook voor sterkere fluctuaties.
Cijfers
Afgezien van bovengenoemde effecten hebben ook een eenmalig hogere beheerskosten ervoor gezorgd dat het directe resultaat (huurinkomsten minus kosten) een lichte daling laat zien.
Dit cijfer zakte van 57,8 miljoen euro (2,54 euro per aandeel) tot 57,4 miljoen euro (2,51 euro per aandeel). Door het keuzedividend over 2010 is overigens sprake van een winstverwatering van 2 cent per aandeel.
Het indirecte resultaat (herwaarderingen en boekwinsten/- verliezen) kwam uit op 4,8 miljoen euro negatief.
In Spanje (5 procent van de beleggingen) en de Verenigde Staten (25 procent van de portefeuille) heeft Wereldhave wat van de vastgoedwaarde moeten afboeken. De afwaardering bleef beperkt tot 0,2 procent van de totale portefeuille van Wereldhave.
Dividendstabilisatie
Voor geheel het jaar verwacht Wereldhave dat het directe resultaat zal uitkomen tussen 4,85 en 4,95 euro per aandeel. Dat is toch 5 procent minder dan vorig jaar.
Zoals een gedegen vastgoedfonds betaamt, voegt Wereldhave er wel aan toe dat het dividend gehandhaafd zal worden op de 4,70 euro die over 2010 is uitgekeerd.
De pay-out kan daardoor oplopen tot wel 97 procent. Dat is boven het ten doel gestelde uitkeringspercentage van 85-95 procent.
Bovendien komt zo de grens van dividendstabilisatie wel erg dichtbij. Het is immers niet aannemelijk dat Wereldhave meer dan 100 procent van het resultaat zal uitkeren.
Expansie
Ondanks de wens van koopjes te kunnen profiteren, zijn er in het afgelopen jaar zoals gezegd geen aankopen gedaan. Blijkbaar wordt er gewacht op geschiktere momenten.
Wereldhave wil op termijn 60 procent van het vastgoed in winkels belegd hebben. Dat ligt nu rond de 52 procent.
Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk hebben de voorkeur. Gezien de financiële onrust in Europa kan het wellicht geen kwaad het rustig aan te doen.
Gerelateerde artikelen