Voor de tweede keer in een half jaar tijd doet Wereldhave een grote overname. Het pikt opnieuw middelgrote winkelcentra op bij een grote jongen uit de sector. En anders dan bij een eerdere aankoop haalt het bedrijf nu minder extra geld op bij beleggers. De rijkelijk gevulde overnamekas van het vastgoedfonds is daarmee zo goed als leeg.
Weer heeft Wereldhave gewinkeld in de restportefeuille van een van zijn concurrenten. Eind vorig jaar kocht het een aantal Franse winkelcentra die bij Unibail-Rodamco overbodig waren geworden. En nu trekt de Haagse vastgoedbelegger de portemonnee voor negen middelgrote winkelgebieden in Nederland van Klépierre-Corio. Bericht van Wereldhave
Net als de van Unibail-Rodamco gekochte Franse winkelcentra, zijn ook de van Klépierre overgenomen centra van middelgrote omvang gelegen in wijkcentra’s met een boodschappenfunctie.
Wereldhave koopt in feite een deel van de portefeuille van Corio dat vorig jaar is overgenomen door het Franse Klépierre. Klépierre richt zich, net als Unibail-Rodamco, op grote en dominante winkelcentra en dat zijn de nu verkochte vastgoedprojecten niet.
Groter dan ooit
Door de twee overnames is de vastgoedportefeuille van Wereldhave met een omvang richting 4 miljard euro groter dan ooit tevoren. En dat is opvallend, na een periode van rigoureus afslanken.
Na een moeizaam 2012, waarin het bedrijf tientallen miljoenen moest afboeken op Amerikaans en Engels vastgoed haalde topman Dirk Anbeek de bezem door de portefeuille.
Vastgoed uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje werd verkocht waardoor de aandacht volledig gericht kon worden op Noordwest- en continentaal Europa.
Door alle desinvesteringen - Wereldhave verkocht voor ruim 1 miljard euro aan vastgoed, ongeveer een derde van het geheel - kwam het concern er financieel warmpjes bij te zitten.
De schulden als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, ‘loan to value’, bedroeg een jaar terug slechts 27,4 procent, waar de meeste vastgoedfondsen rond de 40 procent zitten.
Lang heeft deze luxe positie niet geduurd. Binnen een halfjaar doet topman Anbeek nu dus zijn tweede omvangrijke overname. Daardoor de kooplust is de schuldratio opgelopen van 35 naar 44 procent.
In tegenstelling tot de deal met Unibail-Rodamco worden de Nederlandse winkelcentra van Klépierre namelijk grotendeels met schuld gefinancierd.
Financiering
Voor de Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco betaalde Wereldhave 850 miljoen euro, waarvan 550 miljoen gefinancierd werd via uitgifte van nieuwe aandelen.
Aan de Nederlandse centra van Klépierre hangt een prijskaartje van 730 miljoen euro en dat zal voor slechts 250 miljoen euro met eigen vermogen worden gedekt.
Wereldhave breidde daartoe het aantal uitstaande aandelen met 15 procent uit. Het zette deze aandelen met een korting van ruim vijf procent ten opzichte van de vorige slotkoers in de markt.
Bij de overname in december gaf Wereldhave nog aandelen uit tegen een prijs die 25 procent lager was dan de beurskoers destijds.In tegenstelling tot de voorgaande emissie konden particuliere beleggers niet inschrijven op deze aandelenplaatsing.
De aandelenemissie zal ook beperkt zijn gehouden omdat de koers van het aandeel Wereldhave, in lijn met de sector, sinds de piek in maart een val van circa 20 procent heeft gemaakt.
De stijgende marktrente raakte de vastgoedfondsen extra hard. Financiering met schuld is echter nog altijd stukken goedkoper. Ter vergelijking: Wereldhave betaalt over de lening voor deze aankoop gemiddeld 2,3 procent rente. Het dividend dat aandeelhouders tegemoet mogen zien bedraagt bij de huidige koers circa 5,8 procent.
Wereldhave blijft gecommitteerd aan een sterke balans en handhaaft het doel van een loan to value tussen de 35 en 40 procent per eind 2016. Dit komt binnen handbereik door voor 350-450 miljoen aan niet-kernvastgoed te verkopen, onder meer de kantoren in Parijs.
Werk in uitvoering
De middelgrote winkelcentra die Wereldhave via de twee deals in huis heeft gehaald, zullen de nodige managementaandacht vragen
De bezettingsgraad in Frankrijk lag bij aankoop op 91 procent, tegen 98,6 procent voor de retailportefeuille als geheel. De oud-Corio centra zijn voor 94 procent bezet, tegen 97,5 procent voor de bestaande Nederlandse centra van Wereldhave.
Door meer schaal denkt Wereldhave de relatie met grote huurders te versterken en door de aanwezige retailexpertise de bezettingsgraad te verhogen.
Afwachten voor beleggers
Wereldhave herhaalt de doelstelling van een groei van het directe resultaat per aandeel van 6-9 procent voor de jaren 2015-2016 vergeleken met 2014. Daar zit de nu aangekondigde aankoop in Nederland overigens niet bij.
Evenals bij de aankoop van de Franse winkelcentra stelt Wereldhave wel dat er gelijk sprake zal zijn van een positieve bijdrage aan de winst per aandeel. De mate waarin zullen beleggers nog moeten afwachten.
Slaagt Wereldhave er niet in de winkelcentra nieuw leven in te blazen dan moet de winstbelofte komen van de lage marktrente.